Договор залога недвижимого имущества

Где можно взять деньги под залог недвижимости

Деньги в кредит под залог недвижимости предоставляют банки, частные инвесторы и кредитные потребительские кооперативы (КПК). При выборе кредитора ключевыми факторами для заемщика являются необходимость подтверждать доход, условия выдачи средств, процентная ставка, скорость рассмотрения заявки и предоставления кредита, а также прозрачность сделки.

Рассмотрим основные отличия займов у различных кредиторов по данным параметрам.

Банки

Главное преимущество банков — прозрачность сделки. После подписания договора не должны появиться дополнительные платежи. А в случае, если клиент перестанет вносить платежи, банк будет взыскивать задолженность строго в соответствии с законом и согласно процедуре, которая оговорена в банковских документах. Однако при обращении в банк заемщику, скорее всего, придется доказывать свою платежеспособность.

Кроме того, решение банка будет основываться на оценке кредитной истории заемщика — если с ней не все благополучно, деньги могут не выдать. Также банк долго и тщательно проверяет состояние залоговой недвижимости. А это значит, что рассмотрение заявки может затянуться. В среднем на все про все уходит шесть дней. Выдача денежных средств тоже происходит не сразу, а только после окончательного оформления обременения.

Минимальные процентные ставки по кредитам под залог недвижимости в банках составляют от 7%, в среднем — 9%. Стоит учитывать, что подключение программ страхования в банках практически обязательная процедура, которая влияет и на решение о выдаче кредита, и на размер платежей. А это гарантированные дополнительные расходы. В среднем оценка квартиры обойдется в 4000–5000 рублей, а страхование — в 6000 рублей в год. Отказ от страхования приведет к увеличению процентной ставки.

МФО

В настоящее время микрофинансовые и микрокредитные организации по закону не имеют права предоставлять кредит под залог, если объектом залога выступает жилая недвижимость физических лиц[2] https://www.garant.ru/ . Однако МФО могут выдавать деньги под залог коммерческой недвижимости.

Официальные подтвержденные доходы и положительная кредитная история заемщика для МФО не так важны, поэтому услугами таких организаций часто пользуются те, кто не имеет стабильных доходов или не может их подтвердить.

Заявки в микрофинансовых организациях рассматриваются буквально за несколько часов. Но за все эти удобства придется заплатить: для займов МФО характерны высокие процентные ставки — до 50% годовых и выше.

К выбору таких компаний стоит подходить взвешенно, ведь именно МФО славятся наличием «подводных камней», которые обнаруживаются после заключения сделки.

Частные инвесторы

Когда финансовые организации отказывают в кредите даже под залог, заемщики нередко обращаются к частным инвесторам. Они охотно предоставляют деньги в долг без каких-либо документов о платежеспособности и обычно не обращают внимания на имеющиеся просроченные задолженности. Для рассмотрения заявки частному инвестору достаточно оценить только стоимость и ликвидность залога. Принятие решения, как правило, занимает не более одного дня.

Однако, обращаясь к частным инвесторам, не стоит рассчитывать на выгодные предложения. Средняя ставка по кредиту под залог недвижимости у «частника» составляет 3–5% в месяц. При этом договор заключается только на один год. Договор может продлеваться, но гарантии продления на прежних условиях никто не даст.

КПК

Кредитные потребительские кооперативы — это объединения, членам которых при необходимости оказывается финансовая поддержка. Не членам КПК эта организация выдать деньги не в праве. Вступить в кооператив могут как частные, так и юридические лица[3] http://www.consultant.ru/ . Это некоммерческая организация, которая работает не ради прибыли, а с целью оказания финансовой помощи пайщикам, которые по сути являются и клиентами, и собственниками. Деятельность КПК контролируется на законодательном уровне[4]Федеральный закон от 18.07.2009 № 190-ФЗ «О кредитной кооперации» .

Плюс КПК заключается в том, что они могут выдать заём быстро, не дожидаясь наложения обременения на недвижимость. Процентные ставки по займам в кооперативах ниже, чем у многих других финансовых организаций. При этом КПК готовы предоставить крупные денежные займы, а кредитная ситуация заемщика и наличие официального подтвержденного дохода не играют ключевой роли в принятии решения.

Зачем нужен договор залога недвижимости

Договор займа между физлицами с залогом недвижимости может быть оформлен так же, как и между физлицом и финансовым учреждением. В любом случае, заемщик и залоговое имущество должны соответствовать требованиям кредитора. Однако вариант заключения сделки по предоставлению займа между гражданином и юрлицом более распространен.

Договор займа с залогом недвижимости необходим, чтобы зафиксировать сумму денежных средств, которая будет передана гражданину, а также обозначить условия, на которых будут исполняться долговые обязательства.

Иными словами, документ служит гарантом возвращения кредита. Если предоставленные средства не будут выплачены, то это послужит поводом для их принудительного взыскания, в том числе и взыскания залогового имущества. В таком случае гражданин полностью или частично сможет погасить сумму требований кредитора.

Помимо прочего договор залога недвижимого имущества служит основанием предоставления кредита физлицу на более выгодных условиях (под низкие проценты или на длительный срок).

Требования к договору залога

Покупка недвижимости с получением заемных средств на сегодняшний день является распространенным явлением в РФ, так как, многие граждане желая приобрести квартиру, не всегда располагают необходимыми средствами.

Договор залога (ДЗ) между физлицами может быть заключен, когда один участник соглашения выделяет другому определенную сумму денежных средств. Такое соглашение регламентируется п. 1 ст. 807 ГК РФ. Участник соглашения, предоставляющий деньги — называется залогодателем, другой участник, получивший средства — залогополучателем (заемщиком).

При формировании ДЗ между физлицами к документу предъявляются следующие требования:

1. Ликвидность квартиры. Здесь играет значение территориальная принадлежность квартиры. Расположенная квартира вдали от инфраструктуры менее привлекательна и, следовательно, стоимость ее ниже.
2. Обязательное отображение полных реквизитов участников соглашения.
3. В ДЗ требуется чётко отобразить, что заемщик соглашается на передачу своей квартиры под залог.
4. В документе должны быть отображены параметры залоговой квартиры.
5. Сроки возвращения долговых обязательств.
6. Обязанности участников сделки и ответственность за нарушение условий соглашения.

Для признания ДЗ действительным к нему непременно понадобиться приложить:

• Паспорта сторон.
• Правоустанавливающий документ на квартиру. Квартира обязана соответствовать техпаспорту БТИ. Если осуществлена перепланировка, то это должно быть зарегистрировано соответствующим образом.
• Выписку из Росреестра о принадлежности квартиры заемщику.
• Оценку стоимости квартиры экспертом.
• Договор займа.

Условия передачи в залог имущества, находящегося в долевой собственности

Главное, что необходимо знать долевому собственнику при возникновении ситуации, когда нужно передать имущество в залог это то, что ему потребуется соглашение всех участников долевой собственности на такую передачу.

В каком виде должно быть выражено такое соглашение? Специальных норм, регулирующих этот момент в ГК не содержится, поэтому нужно исходить из того, что соглашение может заключаться в произвольной форме.

В таком случае может возникнуть следующий вопрос: что же будет, если не соблюсти обязательное условие о согласии всех собственников долевого имущества на передачу его в залог?

В таком случае другие собственники смогут признать сделку недействительной. Причем практика в настоящий момент неоднообразна, поскольку такие сделки признают недействительными как по основаниям оспоримости (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2021 № Ф07-1019/2021), так и по основанию ничтожности (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2019 № Ф07-17391/2018).

Как составить договор залога квартиры между физическими лицами

Залог фактически обеспечивает принятые заемщиком обязательства. Если заемщиком не будут выполнены финансовые обязательства, залогодержатель получит право присвоить заложенную квартиру. ДЗ жилой недвижимости может быть заключен, как с юр. лицом, так и физлицом. Такая сделка допускается также на бытовом уровне, путем заключения ДЗ между физлицами.

Обязательства, оформленные с физлицом, не отличается от обязательств при обращении в банк. Однако проценты, начисляемые физлицами, обычно, более высокие и могут достигать до 25%.

ДЗ квартиры обязан оформляться после заключения соглашения по займу. На практике, данные действия осуществляются одновременно, то есть подписывается соглашение по займу, осуществляется передача средств и подписывается ДЗ.

Таким образом, для приобретения квартиры под залог понадобиться заключить два договора, которые регулируются гл. 42 ГК РФ (ст. 807-818):

• Основной – кредитный.
• Дополнительный, в качестве обеспечения первого.

Основной договор представляет собой документ, включающий следующие разделы:

1. Вводный раздел.
2. Основной текст, где отображается содержание документа.
3. Заключительный раздел, с обозначением добавочных положений.
4. Реквизиты участников соглашения.

Вводный раздел представляет собой отображение:

• Наименования документа.
• Места и даты оформления соглашения.
• Информации об участниках ДЗ, с обозначением их паспортных данных и места проживания.

В основном тексте документа отмечается предмет договора, где одна сторона обязуется передать другой определенную сумму средств, с последующим возвратом указанной суммы с начисленными процентами в сроки, установленные договором. Здесь также отмечаются способы погашения кредита и прилагается график его погашения. В тексте соглашения непременно отмечается проценты, которые кредитор желает получить, а также штрафные санкции (пени), при недобросовестном исполнении заемщиком обязательств.

Заключительный раздел предназначен для обозначения:

• Способов урегулирования спорных моментов.
• Конфиденциальности оформляемого соглашения.
• Форс-мажорных событий.
• Количества экземпляров ДЗ, обладающих одинаковой юридической силой и пр. условия.

Примечание. В документе непременно прописывается фраза, что для обеспечения исполнения принятых обязательств заемщик выделяет в качестве залог квартиру, с указанием ее адреса и того, что обеспечивающий ДЗ является приложением к кредитному соглашению.

В завершающей части документа отображаются:

• Реквизиты сторон.
• Подписи участников ДЗ с расшифровкой их фамилий.

На заложенную квартиру дополнительно оформляется ДЗ, который регламентируется законом об ипотеке.

Примечание. ДЗ относится к дополнительному обязательству для гарантирования исполнения кредитного договора. Следовательно, если основной договор признается недействительным, то ДЗ также считается ничтожным.

Предмет договора

Физлица обладают правом передачи любого имущества, на которое может обращаться взыскание. Сюда можно отнести жилые и нежилые здания, земельные делянки, сухопутный, морской и речной транспорт, права на ценные бумаги и прочее. Нельзя передать в залог лишь права, обладающие личным характером. Если квартира приобретена в браке, то для залога понадобиться разрешение второй половины супружеской четы.

1. В разделе нужно будет сослаться на договор займа с обозначением его реквизитов.
2. Отобразить адрес квартиры и ее стоимость.
3. В чьем распоряжении будет находиться квартира до погашения кредита.

Права и обязанности сторон

В этом разделе документа участникам соглашения нужно отметить особые условия. Например, залогодержатель может затребовать от залогодателя не передавать предмет договора для повторного залога, либо договорится, что такое действие допускается только с разрешения кредитора.

Здесь же можно прописать, на кого будет ложиться оплата регистрирования обременения в Росреестре.

Также нужно обозначить, права и обязанности сторон по содержанию заложенной квартиры, в том числе, по оплате ЖКУ и т.д.

Особые условия

Здесь можно отметить возможность замены залогового имущества (например, вместо квартиры предоставить другой объект, равный по стоимости полученного кредита, с обозначением порядка осуществления замены).

Также, можно прописать другие требования Залогодержателя, который должны быть обозначены в рамках законодательных норм РФ, в том числе, расходы по регистрированию сделки.

Порядок разрешения споров и претензий

Если один из контрагентов считает, что при оформлении ДЗ были нарушено законодательство РФ, он может опротестовать соглашение. Для этого нужно собирать документы, подтверждающие такие нарушения.

В данном разделе нужно прописать алгоритм разрешения спорных моментов. При этом, все пункты обязаны соответствовать законодательным нормам РФ. Прежде чем обратиться в суд, любой конфликт необходимо попытаться разрешить мирным путем, без судебного разбирательства.

Стороны могут быть освобождены от ответственности, если срыв обязательств произошел в следствии непреодолимой силы.

Изменение, расторжение и прекращение договора

Любой договор, согласно законодательству РФ может быть расторгнут, при наличии уважительных причин. Поэтому, чтобы при такой ситуации не возникло спорных вопросов, нужно предусмотреть возможные изменения в ДЗ (например, смена предмета залога), а также порядок разрыва такого соглашения. Законодательством предусмотрена возможность разрыва отношений, как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной стороны.

В разделе нужно четко отметить условия изменений и расторжения соглашения.

Срок действия договора

В ДЗ непременно нужно отобразить срок его действия, завершение которого регламентируется ст.352 ГК РФ. Здесь нужно обозначить:

1. Момент вступления ДЗ в силу.
2. Возможность продления соглашения.
3. Число экземпляров документа, имеющего одинаковую силу.
4. Дополнительно можно отобразить приложение, где перечислить правоустанавливающие и прочие документы, являющиеся непременным сопровождением ДЗ.

Юридические адреса и реквизиты сторон

В этом разделе нужно прописать полые реквизиты участников соглашения, в том числе, банковские данные и контакты для связи.

Подписи сторон

Данный раздел является завершающим этапом заполнения ДЗ. Здесь каждый участник соглашения обязан лично поставить свою подпись и расшифровать свою фамилию.

Бланк договора залога недвижимости

Преимущества оформления договора залога через нотариуса

Данное соглашение, заверенное в нашей нотариальной конторе, обладает рядом преимуществ:

• Бесплатная консультация по рассматриваемому вопросу у наших специалистов;
• Удобное время приема без очередей и проволочек;
• Проверка вашего договора на соответствие законодательству РФ и исключение ошибок в тексте документа;
• Экономия времени. Наш нотариус сможет самостоятельно запросить часть необходимых документов, и самостоятельно подать данные на регистрацию сделки в государственные органы;
• Неоспариваемость в суде;
• Проверка полномочий сторон;
• Нотариус, регистрируя сделку проверяет правоспособность, дееспособность, а также вменяемость участников соглашения.

Таким образом, рекомендуем вам оформить нотариально заверенный залог через нотариуса в нашей нотариальной конторе, чтобы максимально минимизировать возможные риски при оформлении сделки, обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств и сэкономить время.

Стоимость регистрации залога имущества

Оформление договора залога квартиры или другого недвижимого имущества в нашей нотариальной конторе стоит 12 000 рублей.

Обращаясь в нашу нотариальную контору, вы сможете получить бесплатную юридическую консультацию по данному вопросу, мы поможем вам грамотно составить и оформить текст договора, заверить его, учитывая все нюансы вашей сделки, а также проверить имеющиеся документы

Обращаясь к нам, вы экономите время, и впоследствии вы сможете избежать проблем, так как документ, составленный с ошибками и нарушениями, может быть оспорен в судебном порядке.

Ответы на вопросы

Какие требования предъявляются к договору займа с залогом?

К документу предъявляется стандартный набор требований. Главные из них два – письменная форма, а также обязательное указание всех необходимых реквизитов и условий сделки.

В чем преимущества займов с предоставлением залога?

Выгода этого способа финансирования очевидна для обеих сторон. Кредитор снижает собственные риски, так как получает ликвидный и ценный залог. Заемщик имеет возможность кредитоваться на заметно более выгодных условиях – под низкий процент, на большую сумму и срок.

Какие виды имущества чаще всего используются для обеспечения финансовых обязательств заемщика?

Самыми популярными вариантами залога выступает недвижимость и автотранспорт. Это объясняется серьезной стоимостью и ликвидностью этих видов имущества.

Выводы

Договор залога не позволит сохранить заложенное имущество в случае банкротства, но даёт возможность сохранить значительную часть стоимости этого имущества.

Есть ряд причин, из-за которых договор залога может быть признан недействительным. При заключении договора их необходимо учитывать.